Neue materielle Regelungen

Unter den materiellen Regelungen versteht man die Summe aller Anforderungen an Bauvorhaben, die in der Bauordnung gestellt werden. Abgeleitet von den Schutzzielen des Brandschutzes werden für die Bauteile konkrete Anforderungen z. B. an die Feuerwiderstandsdauer oder Standsicherheit abgeleitet. Dabei wird auf die Systematik der Gebäudeklassen abgestellt.

Gebäudeklassen

Maßgebend für die Gebäudeklasse ist die Gebäudehöhe. Die Gebäudehöhe wird nicht mehr auf die Fußbodenoberkante des höchst gelegenen Geschosses, indem ein Aufenthaltsraum möglich und zulässig ist, an der zum Anleitern bestimmten Stelle über der Geländeoberfläche abgestellt, sondern auf die Lage des höchst gelegenen Fußbodens über der Geländeoberfläche im Mittel. Hintergrund ist die Tatsache, dass der 2. Rettungsweg im Brandfall häufiger über die Feuerwehrleiter führt. Da die Bauteilanforderungen unmittelbar an die Gebäudeklasse anknüpfen, ist es sinnvoll bei der Planung die festgelegte Abstufung zu beachten. Man unterscheidet 5 Gebäudeklassen, von denen die ersten 3 die typischen privaten Bauten wie kleinere Wohnhäuser und einfache gewerbliche oder landwirtschaftliche Gebäude sind. Die Gebäudeklasse 4 erfasst Gebäude bis 13 m Höhe und Gebäudeklasse 5 alle sonstigen Gebäude.

 

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Bebauung des Grundstücks

Gebäude dürfen nur errichtet werden, wenn das Grundstück nach Lage, Form, Größe und Beschaffenheit für die bauaufsichtliche Nutzung geeignet ist, insbesondere sind die Regelungen des Baugesetzbuches zur Bebaubarkeit von Grundstücken zu beachten. Danach sind für die Lage des Grundstücks 3 Fälle zu unterscheiden:

  • das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes,
  • das Grundstück liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles,
  • das Grundstück liegt im Außenbereich

Generell lässt sich sagen, dass nur in den beiden ersten Fällen bebaubare Grundstücke vorliegen. Die Bebaubarkeit eines Grundstücks setzt darüber hinaus eine gesicherte Erschließung voraus. Voraussetzung ist, dass die Grundstücke in angemessener Breite an befahrbaren öffentlichen Verkehrsflächen liegen und die Erschließung durch Zufahrt, Wasser, Abwasser, Stromversorgung usw. gewährleistet ist.

In jedem Fall empfiehlt es sich im Zweifel frühzeitig Kontakt mit der Bauaufsichtsbehörde oder zuständigen Gemeinde aufzunehmen oder ggf. eine Bauvoranfrage zu stellen.

Abstandsflächen

Die Bestimmungen zu den Abstandsflächen wurden wesentlich vereinfacht.

Grundsätzlich gilt, dass Abstandsflächen von allen Seiten eines Gebäudes zu den jeweiligen Grundstücksgrenzen sowie zu anderen Gebäuden freigehalten werden müssen. Die freigehaltenen Flächen müssen auf dem Baugrundstück selbst liegen. Muss oder darf das Gebäude nach planungsrechtlichen Vorgaben an der Baugrenze gebaut werden, sind an dieser Seite keine Abstandsflächen einzuhalten. Das Maß zur Bestimmung der Abstandsflächen ist H (H entspricht der Wandhöhe). Diese wird zwischen Geländeoberfläche und dem oberen Abschluss der Wand gemessen, wobei wie bisher Dächer an Traufseiten je nach Dachneigung anteilig hinzugerechnet werden. Neu ist die Tiefe der Abstandsfläche, die in Wohn- und Mischgebieten einheitlich 0,4 H, aber mindestens 3 m beträgt. Bei den Gebäuden der Gebäudeklasse 1 und 2 ist bei der Berechnung das Mindestmaß 3 m ausreichend. Garagen bis 3 m Höhe dürfen ohne Abstandsflächen unmittelbar an der Grundstücksgrenze errichtet werden, wenn die Länge entlang einer Grundstücksgrenze 9 m nicht übersteigt. Nachfolgende Skizze soll das Prinzip der Abstandsflächenberechnung hier erläutern.

Eine Abstandsfläche ist nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Grundstrücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss oder gebaut werden darf oder soweit nach der umgebenden Bebauung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB abweichende Gebäudeabstände zulässig sind.

 

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Stellplätze und Garagen

Die geltenden Regelungen für die Errichtung von Stellplätzen wurden deutlich reduziert. Wie bisher ist allerdings davon auszugehen, dass der durch das Bauvorhaben ausgelöste Stellplatzbedarf eine Nebenfolge des Bauvorhabens und damit vom Bauherrn selbst und nicht auf Kosten der Allgemeinheit zu befriedigen ist. Wie bisher muss der Bauherr nur den Stellplatzbedarf erfüllen, der tatsächlich durch das konkrete Bauvorhaben ausgelöst wird. Dies bedeutet bei Umbaumaßnahmen auch nur die Errichtung fehlender Stellplätze. Stellplätze sind auf dem Baugrund oder einem anderen Grundstück herzustellen oder durch Zahlung eines Geldbetrages. Alle drei Möglichkeiten stehen gleichberechtigt nebeneinander. Gerade im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 62 empfiehlt es sich gerade bezüglich der notwendigen Stellplatzverpflichtung rechtzeitig mit der unteren Bauaufsichtsbehörde mittels Anfrage zu verständigen.

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