Bauplanungsrecht

Allgemeines

Die aus dem Selbstverwaltungsrecht der Gemeinde als Gebietskörperschaft des öffentlichen Rechts abzuleitende Planungshoheit beinhaltet das Recht und die Pflicht für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet zu sorgen. Die Planungshoheit übt die Gemeinde mit den Instrumenten der Bauleitplanung aus. Die Bauleitplanung vollzieht sich in 2 Stufen. Dementsprechend umfasst die Bauleitplanung den Flächennutzungsplan als vorbereitenden und den Bebauungsplan als verbindlichen Plan (§ 1 Abs. 2 BauGB). Die Gemeindevertretung ist zuständig für die Verabschiedung des Flächennutzungs- und Bebauungsplanes.

Hinweise zum Verfahren der Bauleitplanung

Nach planerischen Vorarbeiten beginnt das Verfahren mit dem Beschluss der Gemeinde, einen Bauleitplan aufzustellen (§ 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Ihm folgt in der Regel eine erste, die sogenannte frühzeitige Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) und die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (§ 4 BauGB). Dem schließt sich die Erarbeitung des Planentwurfs, seine öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2, 3 BauGB), die endgültige Festlegung des Planinhalts und eine aufsichtsbehördliche Rechtmäßigkeitskontrolle an, der das Inkrafttreten der Bauleitpläne (§ 10 BauGB) folgt.

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) umfasst das gesamte Gemeindegebiet und ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelne Nutzung wie z. B. für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeinbedarf. Aus dem Flächennutzungsplan entsteht keinerlei Anspruch auf die dargestellte Nutzung, jedoch kann ein Bebauungsplan regelmäßig nur aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Sollen im Bebauungsplan vom Flächennutzungsplan abweichende Festlegungen getroffen werden, muss grundsätzlich ein Änderungsverfahren für den Flächennutzungsplan durchgeführt werden.

Bauen mit Bebauungsplan

Die erste Fallgruppe betrifft Grundstücke, die im Geltungsbereich eines qualifzierten Bebauungsplanes (§30 Abs. 1 BauGB) liegen. Dies ist erst dann gegeben, wenn der Plan ein Mindestmaß an Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksfläche und die örtlichen Verkehrsflächen enthält. Das Vorhaben ist bauplanungsrechtlich zulässig, wenn es den Festsetzungen eines solchen Bebauungsplanes nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Andere Bebauungspläne, die weniger Festsetzungen enthalten, sind auch möglich und oft zweckmäßig. Man nennt diese einfache Bebauungspläne (§ 30 Abs. 3 BauGB).

Darüber hinaus gibt es noch den Vorhaben- und Erschließungsplan (§ 12 BauGB). Die Besonderheit des Vorhaben- und Erschließungsplans, vor allem gegenüber einem sonstigen Bebauungsplan, liegt darin, dass er sich nicht auf die Feststellung eines verbindlichen städtebaulichen Ordnungsrahmens für die Zulässigkeit von Vorhaben beschränkt, sondern dass er zugleich ein eigenständiges Instrumentarium zur Realisierung der Vorhaben enthält. Ein privater Vorhaben- und Erschließungsträger stimmt seine Planung mit der Kommune ab und legt sie schließlich dem Rat zum Beschlussfassung als Satzung vor. Zusätzlich wird zwischen der Kommune und dem Vorhabenträger ein Vertrag, in dem sich der Vorhabenträger u. a. dazu verpflichtet, sein Vorhaben binnen einen bestimmten Zeitraum durchzuführen, vereinbart.

Nach § 31 BauGB können Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen erteilt werden. Die Möglichkeit, im Baugenehmigungsverfahren Ausnahmen zu erteilen, setzt voraus, dass sie im Bebauungsplan nach Art und Umfang vorgesehen sind (§ 31 Abs. 1 BauGB).

Eine Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) ist im Gegensatz zu der Ausnahme schriftlich zu beantragen und wird nicht ausführlich im Bebauungsplan geregelt. Die Grundzüge der Planung dürfen nicht berührt werden, so dass die Befreiung auf atypische Sachverhalte Anwendung findet.

Bei Vorliegen der formellen und materiellen Planreife sowie dem Nachweis der gesicherten Erschließung besteht die Möglichkeit der Vorweggenehmigung eines Vorhabens während der Planaufstellung (§ 33 BauGB).

Bauen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile - Innenbereich

Die zweite Fallgruppe betrifft Baugrundstücke, die innerhalb von im Zusammenhang bebauten Ortsteilen liegen, für die keine Bebauungspläne aufgestellt worden sind. So richtet sich die Zulässigkeit einer Bebauung innerhalb eines Zusammenhang bebauten Ortsteiles (Innenbereich) nach den Vorschriften des § 34 BauGB. Ein Vorhaben ist in diesem Gebiet zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Kriterien des Einfügens eines Vorhabens ergeben sich aus der Umgebungsbebauung. Die Gemeinde kann durch Satzung die Grenzen des im Zusammenhang bebauten Ortsteiles festlegen (§ 34 Abs. 4 BauGB). Existiert eine Satzung nicht, ist im Einzelfall zu entscheiden. Allgemein muss davon ausgegangen werden, dass vom Ende der letzten Bebauung der Ortslage der Innenbereich endet.

Bauen im Außenbereich

Die dritte Fallgruppe betrifft mögliche Baugrundstücke im Außenbereich (§ 35 BauGB). Liegt ein Grundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und auch nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles, gehört es zum Außenbereich. Vom Grundsatz her soll der Außenbereich von der Bebauung freigehalten werden. Einzelne Vorhaben dürfen jedoch auch errichtet werden, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und eine ausreichende Erschließung gesichert ist. Zu den privilegierten Vorhaben, die im Außenbereich grundsätzlich zulässig sind und wegen ihrer Zweckbestimmung nur dort errichtet werden können, zählen in erster Linie land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Vorhaben der öffentlichen Infrastruktur (Gas, Wärme, Wasser, Abwasser, Elektrizität), Vorhaben und Betriebe, die im Außenbereich ortsgebunden sind, z. B. Kiesgruben und die wegen ihrer nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder andere besondere Anforderungen nur im Außenbereich ausgeführt sollen (Kraftwerke, Anlagen für Wind- und Wasserenergie etc.).

Sonstige Vorhaben können im Einzelfall gemäß § 35 Abs. 2 BauGB zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt. Sie sind im § 35 Abs. 3 BauGB aufgelistet. Nachfolgend genannte öffentliche Belange dürfen durch das Vorhaben nicht beeinträchtigt werden:

Darüber hinaus gibt es im § 35 Abs. 4 BauGB begünstigte Vorhaben wie z. B. die Neuerrichtung zerstörter Gebäude im Außenbereich, die Nutzungsänderung ehemals landwirtschaftlich genutzter Gebäude ohne wesentliche bauliche Änderung, die bauliche Erneuerung zulässigerweise errichteter Wohngebäude bzw. Gewerbebetriebe etc.

Die genannten wesentlichen planungsrechtlichen Fallkonstellationen zur Bebauung im Bebauungsplan - Innenbereich und Außenbereich - sind in der untenstehenden Darstellung ersichtlich.