Hinweise zum sonstigen Verfahrensrecht

Maßnahmen des Verwaltungsvollzugs

Zum Vollzug des Baurechts gehört aber auch, gegebenenfalls erforderliche Maßnahmen gegen nicht genehmigte oder nicht genehmigungskonforme Vorhaben (Schwarzbauten) zu treffen. Diese reichen je nach Schwere des Verstoßes vom Baustop oder Nutzungsuntersagung bis hin zur Beseitigungsanordnung. Werden öffentlich-rechtliche Vorschriften durch ein Vorhaben verletzt, stellt sich insbesondere beim sogenannten Schwarzbau die Frage, mit welchen Mitteln die Verwaltung darauf reagieren kann. Die Beseitigungsanordnung (Abbruchverfügung) nach § 79 ThürBO berechtigt die Bauaufsichtsbehörde, die teilweise oder vollständige Beseitigung der baulichen Anlage, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert wurde, anzuordnen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Die Abbruchverfügung ist das wichtigste Instrument der repressiven Bauaufsicht.

baustelleWerden bauliche Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften benutzt, so kann diese Nutzung untersagt werden. Es besteht daher auch die Möglichkeit eine Nutzung zu untersagen, wenn die Vorschriften über die Zulässigkeit von baulichen Anlagen, die nicht auf das Gebäude als solches, sondern sich auf seine Nutzung beziehen, verletzt werden. Dieser funktioneller Zusammenhang führt dazu, dass bei genehmigungsbedürftigen Anlagen auch die bloße Nutzungsänderung genehmigungspflichtig ist. Die Bauaufsichtsbehörde kann die Nutzung gemäß § 79 versagen, wenn zwar nicht die Anlage, aber deren Nutzung im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften steht. Die Nutzungsuntersagung darf nur so weit gehen, wie dies zur Beseitigung des rechtswidrigen Zustands notwendig ist.

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit der Baueinstellungsverfügung. Gemäß § 78 Abs. 1 Satz 1 ThürBO kann die Einstellung der Bauarbeiten angeordnet werden, wenn keine Baugenehmigung trotz der Erforderlichkeit einer solchen vorliegt und trotzdem mit dem Bau begonnen wurde, bei der Realisierung des Vorhabens von den Bauvorlagen abgewichen und gegen baurechtliche Vorschriften verstoßen wird oder die genehmigten Baustoffe nicht verwendet wurden.

Nachbarbeteiligung

Die Nachbarbeteiligung ist im § 69 ThürBO geregelt. Neu ist, dass nur noch die erkennbar in ihren öffentlich-rechtlich geschützten Belangen betroffenen Nachbarn zu beteiligten sind. Gegen die damit für den Nachbarn möglicherweise verbundenen Risiken können diese sich durch die Auswahl geeigneter Planer und eine freiwillige Beteiligung der Nachbarn schützen. Die Beteiligung ist auch dann nicht erforderlich, wenn bereits der Bauherr den Nachbarn beteiligt hat und dieser erkennbar (in der Regel durch Unterschrift auf den Bauvorlagen) dem Bauvorhaben zugestimmt hat. Der Nachbar muss eventuelle Einwendungen innerhalb von 2 Wochen nach Zugang der Benachrichtigung vorbringen. Äußert er sich nicht oder erhebt er Einwendungen, denen nicht Rechnung getragen wird, ist ihm eine Baugenehmigung zuzustellen. Die Zustimmung der Nachbarschaft für die Erteilung einer Genehmigung ist nicht unbedingt erforderlich. Wichtig ist - und das hat die untere Bauaufsichtsbehörde zu überprüfen - ob öffentlich-rechtlich geschützte Belange der Nachbarn nicht verletzt sind. In jedem Fall ist zu empfehlen, den Nachbarn von der Baumaßnahme zu informieren und seine Zustimmung zum Bauvorhaben durch Unterschrift der Bauvorlagen (Lageplan, Schnitt, Ansicht) zu dokumentieren, um eine größere Investitionssicherheit frühzeitig für den Bauherrn zu erreichen.

Teilung vom Grundstück

Die zum Jahr 2004 im § 8 ThürBO geregelte bauordnungsrechtliche Teilungsgenehmigung entfällt, da sie sich in die neue verfahrensrechtliche Systematik nicht mehr einfügt. Unter Teilung versteht man, eine dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstück abgeschrieben oder als selbständiges Grundstück oder als Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken eingetragen werden soll. Durch die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist, dürfen keine Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften des Gesetzes und insbesondere den Vorschriften über die Abstandsflächen, des Brandschutzes und die Erschließung zuwiderlaufen. Es besteht allerdings die Möglichkeit, sich bei der unteren Bauaufsichtsbehörde ein Zeugnis nach § 7 ThürBO darüber ausstellen zu lassen, dass die Teilung im Einklang mit gültigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfolgt. Es ist besonders bei kompliziert zugeschnittenen Grundstücken sinnvoll, dass eine Konsultation der unteren Bauaufsichtsbehörde durch den Eigentümer oder einen beauftragten öffentlich-bestellten Vermessungsingenieur erfolgt.

Nutzungsänderung

Auch die Nutzung einer baulichen Anlage ist für die baurechtliche Beurteilung der Zulässigkeit der baulichen Anlage relevant. Wird einer bauliche Anlage eine neue Zweckbestimmung gegeben, so liegt hierin eine Änderung der bisherigen Nutzung vor. Unerheblich ist es, ob diese Nutzungsänderung Auswirkungen auf materielle Vorschriften im konkreten Fall hat. Es reicht aus, wenn die neue Nutzung an anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften gemessen werden muss als die bisherige. Sind im konkreten Fall keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen zu stellen als an die bisherige Nutzung, so ist die Nutzungsänderung genehmigungsfrei nach § 60 Ab. 4 ThürBO. Beispiele für Nutzungsänderungen sind u. a. die Änderung privilegierter Nutzungen im Außenbereich (landwirtschaftlicher Betrieb wird Gaststätte, Kino wird Spielhalle, Tankstelle wird Kfz-Reparaturbetrieb, Büroräume werden Wohnungen, Dorfgaststätte wird Diskothek, Möbelmarkt wird Einzelhandelsgroßbetrieb, Wohnung wird Bierbar oder Büroraum). Die Palette ist vielfältig.

Deshalb sollte vor Aufnahme einer neuen Nutzung sich von der Bauaufsichtsbehörde beraten werden lassen, ob eine Baugenehmigungspflicht gegeben ist und die geplante Nutzung baurechtliche Probleme mit sich bringt.

Wann kann eine Baugenehmigung erteilt werden?

Die Baugenehmigung bedarf der Schriftform, nicht jedoch einer Begründung, soweit dem Antrag entsprochen wird und die Genehmigung keine Nachbarrechte betrifft. Der Bauherr erhält eine Genehmigungsurkunde zusammen mit einer Ausfertigung der Bauvorlagen, die mit einem Genehmigungsvermerk zu versehen ist. Mit der Bekanntgabe wird die Genehmigung wirksam und es beginnt ihre Geltungsdauer. Je nach dem Inhalt der Genehmigung empfiehlt es sich, diese auch dem Nachbar bekannt zu geben oder zuzusenden. Schließlich ist auch der Gemeinde, sofern sie nicht selbst Genehmigungsbehörde ist, durch Übersendung einer Ausfertigung der Baugenehmigung nebst Bauvorlage zu unterrichten. Für die Baugenehmigung und die erforderlichen Prüfung wird nach der Baugebührenverordnung eine Gebühr erhoben. Sie richtet sich in der Regel nach dem Rohbauwert, d. h. dem wirtschaftlichen Nutzen des Vorhabens, aber auch nach der Mühewaltung der Verwaltung.

Welche Möglichkeiten haben Sie nach der Ablehnung der Baugenehmigung

Leider lässt sich in einigen Fällen nicht ausschließen, dass die Baubehörde Ihrem Bauantrag nicht entsprechen kann, weil öffentlich-rechtliche Vorschriften einer Genehmigung des Vorhabens entgegenstehen. Dies muss jedoch nicht immer und nicht zwingend dazu führen, dass sie die Bauabsicht auf dem Grundstück völlig aufgeben müssen. Sie haben die Möglichkeit, gegen die Ablehnung einer Baugenehmigung den Rechtsweg zu bestreiten. Durchaus besteht die Möglichkeit, dass durch Änderung des Vorhabens die Genehmigungsfähigkeit erreicht werden kann. In solchen Fällen ist abzuwägen, ob nicht die Änderung der Baupläne vorteilhafter ist, als ein Rechtsstreit. Dabei sollte bedacht werden, ob der beanstandete Teil des Gesamtvorhabens von besonderer Bedeutung ist, die Kosten für die Umplanung, die Erfolgsaussichten in einem Rechtsstreit und vor allem auch die zeitliche Verzögerung. Bei Ankündigung eines ablehnenden Bescheides, bietet es sich an, den Antrag zurückzuziehen. In diesem Fall reduziert sich in jedem Fall die Gebühr.

Baulasten

Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Baulasten werden unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirken auch gegenüber dem Rechtsnachfolger. Damit dienen Baulasten der öffentlich-rechtlichen Sicherung z. B. von Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück für ein Bauvorhaben, wobei die Baulasterklärung durch den Eigentümer des Nachbargrundstücks in der Regel nur freiwillig erfolgen kann.

Die Baulasterklärung bedarf der Schriftform; die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr anerkannt werden. Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt.

Abweichungen

Angesichts der unterschiedlichen Ausgestaltung, auch vergleichbarer Nutzungen dienender baulicher Anlagen, und der Unvorhersehbarkeit zukünftiger Entwicklungen kann es nicht ausgeschlossen werden, dass die Einhaltung der Anforderungen im Einzelfall unnötig ist. Es ist daher eine Regelung erforderlich, die ein Abweichen von den Anforderungen und damit eine sachgerechte Entscheidung ermöglicht. Die Regelung zur Abweichung befindet sich im § 66.  Neu ist, dass für die Zulassung einer Abweichung für eine Ausnahme und Befreiung von bauplanungsrechtlichen Bestimmungen ein Antrag mit Begründung vorausgesetzt wird.

Die örtlichen Bauvorschriften gehören zu den Vorschriften aufgrund der Thüringer Bauordnung. Die örtlichen Bauvorschriften gehören zu den Vorschriften aufgrund der Thüringer Bauordnung. Sie werden im Genehmigungsfreistellungsverfahren und im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nicht geprüft. Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren kann so wie bei den anderen bauordnungsrechtlichen Bestimmungen über Abweichungen von der Bauaufsichtsbehörde mit entschieden werden, wenn ein entsprechender Antrag gestellt wird.

Im Genehmigungsfreistellungsverfahren hat die untere Bauaufsichtsbehörde keine Aufgabe, da es regelmäßig nur auf die Zustimmung der Gemeinde ankommt. Es ist daher sachgerecht, bei dieser Verfahrensart vorzusehen, dass die Gemeinde für eventuell erforderliche Entscheidungen auch nach außen zuständig ist. Das Gleiche gilt, wenn für ein Vorhaben nach § 60 überhaupt kein Verfahren erforderlich ist. Dann ist es gerechtfertigt, ein isoliertes Genehmigungsverfahren bei der Gemeinde vorzusehen. Schließlich gilt das Gleiche für Ausnahmen und Befreiungen von bauplanungsrechtlichen Vorschriften, die trotz der allgemeinen geringen städtebaulichen Relevanz der Vorhaben nach § 60 im Einzelfall erforderlich sein können.

Bauantrag und Bauvorlagen

Grundsätzlich wird die Bauaufsichtsbehörde nur tätig, wenn ein schriftlicher Antrag des Bauherrn (Bauantrag) bei der unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht wird. Damit eine Baugenehmigung so rasch wie möglich erteilt werden kann, sollten vollständige und vorschriftsmäßige Antragsunterlagen eingereicht werden. Mit dem Bauantrag sind alle für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrages erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) einzureichen. Welche Unterlagen im Einzelnen erforderlich sind, ergibt sich aus der Thüringer Bauvorlageverordnung (ThürBauVorlVO) GVBl S. 129 vom März 2010) .

Im Regelfall sind mindestens folgende Unterlagen neben dem eigentlichen Bauantrag erforderlich:

  • Lageplan - Die Darstellungen im Lageplan erstrecken sich auf die vorhandenen und auf die geplanten baulichen Anlagen und Erschließungsanlagen.
  • Bauzeichnungen - Für die Bauzeichnung ist der Maßstab 1 : 100 zu verwenden. In den Bauzeichnungen sind insbesondere die Gründung, Grundriss aller Geschosse mit Angabe der vorgesehenen Nutzung und Räume, Schnitte und Ansichten darzustellen.
  • Baubeschreibung - In der Baubeschreibung sind die Vorhaben insbesondere hinsichtlich der Bauprodukte und Bauarten, die verwendet und angewandt werden sollen, ihre äußeren Gestalt und ihre Nutzung zu erläutern.
  • Erforderliche technische Nachweise - Die erforderlichen Nachweise der Standsicherheit, des Wärme- und Schallschutzes und des Brandschutzes sind Bestandteil der Bauvorlagen und werden nur unter bestimmten Voraussetzungen geprüft. In jedem Fall müssen jedoch entsprechende Nachweise, auch wenn eine Prüfung nicht erfolgt, zur Nutzungsaufnahme vorliegen.
  • Weitere Vorlagen sind weiterhin notwendig nach Bauvorlageverordnung wie z. B. Berechnung des umbauten Raums, der Herstellungskosten, des Maßes der baulichen Nutzung, des Stellplatzbedarfs, der Abstandsflächen, der bebauten Fläche, der Grundflächenzahl, der Geschossflächenzahl etc.

 

Für das bauaufsichtliche Verfahren sind die eingeführten Formblätter zu verwenden (Thüringer Staatsanzeiger Nr. 26/2010).

Wichtig ist, dass die Bauvorlagen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser gemäß § 64 ThürBO unterschrieben sind. Berechtigt sind grundsätzlich Architekten oder Ingenieure, die in die Liste der bauvorlageberechtigten Ingenieure der Ingenieurkammer eingetragen. In der Regel sind die Bauvorlagen 3-fach einzureichen. Für Bauantrag und Baubeschreibung sind empfohlenen Vordrucke zu verwenden.

Was wird im Verfahren geprüft und welches Verfahren durchläuft der Bauantrag bei der Genehmigungsbehörde?

Nach Eingang des Bauantrages bei der Genehmigungsbehörde wird der Antrag zuerst auf Vollständigkeit geprüft und eine Eingangsbestätigung mit möglicher Nachforderung von Unterlagen kurzfristig versandt. Die Einreichung vollständiger Unterlagen trägt wesentlich zur Verkürzung des Genehmigungsverfahrens bei. Die Bearbeitungszeit hängt maßgeblich von der Vollständigkeit des Bauantrages ab. Ein qualifizierter Planer hat hierbei eine besondere Bedeutung. Bei Vollständigkeit der Bauantragsunterlagen wird die bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Zulässigkeit abschließend umfassend geprüft, d. h. ob das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Gleichzeitig werden je nach Bedeutung des Vorhabens die Fachbehörden, von deren Aufgabenbereich das Vorhaben berührt wird, beteiligt. Entspricht das Bauvorhaben dem öffentlichen Baurecht, besteht ein Rechtsanspruch auf die Erteilung einer Baugenehmigung. Der Baugenehmigungsbescheid ergeht mit Auflagen und Hinweisen. Die Bauvorlagen werden mit dem Genehmigungsstempel versehen und in 1-facher Ausführung als Bestandteil der Baugenehmigung an den Bauherrn zurückgegeben. Wichtig ist, das die Nebenbestimmungen und evtl. Grüneintragungen in den Bauvorlagen auch bei der Bauausführung beachtet werden.

Verfahren der neuen Thüringer Bauordnung

Grundsätzlich bedarf die Errichtung, Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen, an die durch die ThürBO oder Vorschriften aufgrund dieses Gesetzes Anforderungen gestellt sind, einer Baugenehmigung soweit es nicht anders bestimmt ist. Das Genehmigungserfordernis richtet sich nach Art und Größe des Bauvorhabens sowie dem Standort für die Errichtung der baulichen Anlage. Welche Vorhaben genehmigungsfrei sind und welche genehmigungspflichtig ergibt sich aus nachfolgendem Schema:
 
verf bauordnung

 

Die Genehmigungsfreiheit für verfahrensfreie Bauvorhaben nach § 60 ThürBO, für genehmigungsfrei gestellte Bauvorhaben nach § 61 ThürBO sowie Bauvorhaben, deren bauaufsichtliche Prüfung eingeschränkt ist im Zusammenhang mit § 62 ThürBO entbindet nicht von der Pflicht zur Einhaltung der Anforderungen, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften gestellt werden sowie von der Pflicht, erforderliche behördliche Entscheidungen wie Genehmigungen, Erlaubnisse und Bewilligungen einzuholen.

Verfahrensfreie Bauvorhaben

Der Katalog des § 60 ThürBO - gänzlich verfahrensfreie Bauvorhaben - wurde besonders für private Bauherren in wesentlichen Punkten erweitert. Es handelt sich dabei um Vorhaben, die in der Regel keine bau- und bodenrechtliche Relevanz haben, d. h. bauplanungsrechtlich nicht kritisch sind und kein hohes Gefahrenpotential besitzen. Die Verantwortung liegt nunmehr beim Bauherrn, allen gesetzlichen Anforderungen zu genügen. Diese können sich auch aus anderen Rechtsfällen ergeben wie z. B. dem Bauplanungsrecht, gemeindliche Satzungen, Nachbarrecht, Baunebenrecht wie Denkmalschutz, Straßenrecht etc. Bei den genannten Verfahren ist in der Regel keine Beteiligung der Bauaufsichtsbehörde und der Gemeinde erforderlich. Werden allerdings öffentlich-rechtliche Vorschriften wie o. g. verletzt, kann die Bauaufsichtsbehörde einschreiten. Es ist in jedem Fall sinnvoll, kein Verstoß gegen öffentliches Recht zu begehen und im Vorfeld der Planung und Ausführung sich bei der unteren Bauaufsichtsbehörde zu informieren, ob es sich tatsächlich um ein verfahrensfreies Vorhaben handelt. Einige Beispiele verfahrensfreier Vorhaben sind nachfolgend genannt. Außer im Außenbereich, d. h. außerhalb eines Bebauungszusammenhangs, sind verfahrensfrei

  • eingeschossige Gebäude bis 10 m² Bruttogrundfläche;
  • Garagen, Carports mit einer Bruttogrundfläche bis 40 m² und maximal 3 m (Wandhöhe);
  • Gartenlauben in Kleingartenanlagen im Sinne des Bundeskleingartengesetzes;
  • Werbeanlagen bis maximal 2 Monate und bei einem 1 m² Ansichtsfläche;
  • Terrassenüberdachungen bis 30 m² und maximal 4 m Tiefe;
  • Schwimmbecken mit einem Beckeninhalt bis zu 100 m²;
  • Mauern, Stützmauern, Einfriedungen bis zu 2 m Höhe.
  • Solaranlagen in, an und auf Dach- und Außenwandflächen
  • Windenergieanlagen bis 10 m Höhe außer in reinen Wohngebieten
  • Außenwandverkleidungen einschließlich Maßnahmen der Wärmedämmung
  • Lager- und Abstellflächen mit einer Fläche bis 100 m²
  • Aufschüttungen und Abgrabungen mit einer Höhe oder Tiefe von 2 m und einer Gesamtfläche von 30 m²

 

Darüber hinaus sind verfahrensfrei Instandhaltungsarbeiten und Nutzungsänderungen, ohne dass andere öffentlich-rechtliche Forderungen tangiert sind und besonders wichtig, sämtliche Abbruch- und Beseitigungsmaßnahmen. Dies betrifft generell freistehende Gebäude und sonstige Anlagen, die keine Gebäude sind bis zu 10 m Höhe. Bei nicht freistehenden Gebäuden ist die beabsichtigte Beseitigung der Anlage 1 Monat vorher der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen. Trotzdem kein Genehmigungsverfahren durchgeführt wird, muss die Standsicherheit der Gebäude, an die zu beseitigende Gebäude angebaut sind, regelmäßig gewährleistet werden. Dazu ist es in jedem Fall sinnvoll, qualifizierte Entwurfsverfasser und auch qualifizierte Bauunternehmen bei besonders komplizierten und schwierigen Abbruchmaßnahmen hinzu zu ziehen.

Genehmigungsfreistellungsverfahren nach § 61 ThürBO

Das Genehmigungsfreistellungsverfahren nach § 61 ThürBO gilt für Wohngebäude und kleinere gewerbliche Bauten, bei denen der oberste Fußboden (eines möglichen Aufenthaltsraumes) nicht höher als 7 m liegt, die sich im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes befinden und die in jedem Fall gemäß der Gebäudeklasse 1 nicht mehr als 2 Nutzungseinheiten mit insgesamt 400 m² haben. Die jetzige Regelung stellt eine Weiterentwicklung des früheren Anzeigeverfahrens dar. Eine förmliche Genehmigung wird nicht erteilt. Der Bauherr und seine Beauftragten tragen die Verantwortung, dass alle materiellen Anforderungen des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts erfüllt sind. Die Bauunterlagen werden bei der Gemeinde eingereicht und 1 Monat später darf mit dem Bau begonnen werden, wenn die Gemeinde nicht ausdrücklich ein Genehmigungsverfahren wünscht. Allerdings besteht durchaus die Möglichkeit, dass die Gemeinde den Termin des Baubeginns eher setzt.

Wann ist ein Genehmigungsverfahren erforderlich?

Neben dem weitestgehenden Verzicht auf ein Baugenehmigungsverfahren, d. h. der Verfahrensfreiheit gemäß § 60 ThürBO und der Genehmigungsfreistellung gemäß § 61, gibt es das so genannte vereinfachte Baugenehmigungsverfahren (§ 62) und das Baugenehmigungsverfahren nach § 63 ThürBO.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 62 ThürBO wird dann durchgeführt, wenn die gleichen Bauvorhaben wie bei der Genehmigungsfreistellung außerhalb eines Bebauungsplangebietes oder in Abweichung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans errichtet werden sollen. Daher handelt es sich grundsätzlich um Wohngebäude und kleinere gewerbliche Gebäude mit einer Höhe von 7 m als möglichen Aufenthaltsraum. Der Umfang des Prüfrahmens bleibt deutlich unter dem normalen Prüfprogramm des bisherigen Baugenehmigungsverfahrens zurück. Das Bauordnungsrecht wird in der Regel nicht mehr geprüft, d. h. beispielsweise das Abstandsflächenrecht, Brandschutz, Stellplatzverpflichtung etc. und liegt in der primären Eigenverantwortung des Bauherrn und seinem beauftragten Planer. Geprüft wird die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit. D. h. die Auswirkungen auf das Einfügen eines Bauvorhabens im Sinne des § 34 BauGB bzw. Berücksichtigung öffentlicher Belange im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB. Im unbeplanten Innenbereich sind insbesondere das Gebot der Rücksichtnahme, immissionsschutzrechtliche Bestimmungen sowie Fragen der gesicherten Erschließung zu berücksichtigen. Im Außenbereich sind besonders die Fragen des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Wasserrechtes und Ziele der Raumordnung zu betrachten. Generell kann über Abweichung sowohl des Bauplanungs- als auch Bauordnungsrechts im Rahmen des Verfahrens entschieden werden. Allerdings ist dazu ein Antrag zur ausdrücklichen Prüfung vorzulegen. Soweit wegen der Baugenehmigung Entscheidungen nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfallen oder durch die Baugenehmigung ersetzt werden (z. B. naturschutzrechtliche Eingriffsregelung, denkmalschutzrechtliche Erlaubnis, straßenrechtliche Entscheidungen etc.), wird dies ebenfalls im Baugenehmigungsverfahren geprüft. Für das vereinfachte Vorhaben trifft zu, dass ein Vorhaben als genehmigt gilt, wenn die Verfahrensdauer von maximal 3 Monaten überschritten wird. In besonderen Fällen kann eine Verlängerung auf 5 Monate erfolgen. Durch diese Genehmigungsfiktion gibt es Sicherheit für die zeitige Planung des Baubeginns. Über die Verlängerung ist der Antragsteller zu informieren. Darauf zu verweisen ist, dass die Frist von 3 Monaten erst nach Vorlage vollständiger Unterlagen gilt. Auch hier sei der Hinweis gestattet, dass der eigenständige Prüfumfang im Baugenehmigungsverfahren nicht von der Einhaltung der Anforderungen der Bauordnung und sonstigem öffentlichen Recht entbindet. Zur Vermeidung von Kosten sollten daher bei allen Maßnahmen im Vorfeld die Baugenehmigungsbehörde oder die Gemeinde informiert und sich vorher erkundigt werden, welche Anforderungen einzuhalten sind. Die Aussage eines kompetenten Planers ist ebenso wichtig, wie eine rechtzeitige Konsultation. Auch hier trifft zu, dass die Baugenehmigungsbehörde gegen unzulässige Baumaßnahmen vorgehen kann.

Normales Baugenehmigungsverfahren

Der § 63 ThürBO knüpft an das herkömmliche Baugenehmigungsverfahren an. Es findet Anwendung für alle Gebäude, für die die bisher genannten Verfahren nicht gelten, d. h., die weder der Genehmigungsfreistellung noch dem vereinfachten Genehmigungsverfahren unterliegen. Grundsätzlich wird durch die untere Bauaufsichtsbehörde die Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften uneingeschränkt geprüft. Es gibt keinen Bereich, der von der Prüfung ausgeschlossen ist. Die Bauaufsichtsbehörde ist verpflichtet, alle für das Bauvorhaben sonst erforderlichen Genehmigungen einzuholen und eine öffentlich-rechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung im Ergebnis des Baugenehmigunsverfahrens zu übergeben. Es ist zu bemerken, dass öffentlich-rechtliche Anforderungen, die nicht dem spezifischen Baurecht angehören, im Baugenehmigungsverfahren nicht mehr geprüft werden. Sonstiges öffentliches Fachrecht, welches für seine materielle Anforderungen bisher kein präventives Kontrollverfahren kennt, ist dann zuständig.

Was ist eine Teilbaugenehmigung?

Eine Teilbaugenehmigung ist auch wie in der vorher gültigen Bauordnung möglich. Für ganz eilige Vorhaben nach Einreichung des Bauantrages und vor Erteilung der Baugenehmigung kann die Baugenehmigungsbehörde den Beginn der Bauarbeiten für Baugrube und für einzelne Bauteile oder Bauabschnitte genehmigen; der Erlass dieser gesondert zu beantragenden Teilbaugenehmigung steht im Ermessen der Behörde und ermöglicht bei langwierigen Genehmigungsverfahren ein abschnittsweises und damit zügiges Baugeschehen.

Wesen einer Bauvoranfrage

Häufig ist es notwendig, schon vor dem eigentlichen Genehmigungsverfahren bestimmte Probleme des Bauvorhabens zu klären und eine verbindliche Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde herbeizuführen. Insbesondere bei größeren Bauvorhaben ist dies sinnvoll. Der Bauherr kann hier Gewissheit über die prinzipielle Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens erlangen ohne sämtliche Bauvorlagen erst erstellen lassen zu müssen. Man kann sowohl einzelne bauplanungsrechtliche, aber auch bauordnungsrechtliche Vorgaben für die Realisierung des Bauvorhabens klären.

Typische Fälle sind die generelle bauplanungsrechtliche Zulässigkeit, d. h. die Prüfung der grundsätzlichen Bebaubarkeit des Grundstücks, die zulässige Art und Maß der baulichen Nutzung, Möglichkeiten der Ausnahmen und Befreiung, aber auch spezifische Fragen des Bauordnungsrechts wie die Anforderung an den Brandschutz, Stellplatzverpflichtung, komplizierte Erschließungsprobleme etc. Nach Einreichung der entsprechenden Bauvorlagen prüft die untere Bauaufsichtsbehörde die Zulässigkeit des Antrags und erteilt einen Bauvorbescheid. Der Bauvorbescheid gilt 3 Jahre und kann auf schriftlichen Antrag bis zu 1 Jahr verlängert werden. Der Bauvorbescheid erzeugt eine Bindungswirkung und bietet dem Bauherrn hinsichtlich seiner weiteren Planung eine verlässliche Grundlage.

Geltungsdauer der Genehmigung

Die Baugenehmigung, Teilbaugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren nach Erteilung der Genehmigung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen wurde oder die Bauarbeiten länger als 2 Jahre unterbrochen worden sind. Die Geltungsdauer kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu 1 Jahr verlängert werden.

Allgemeines zum Bauordnungsrecht

Hinweise zur Umsetzung des Bauordnungsrechts nach der Thüringer Bauordnung

th wappDie Thüringer Bauordnung wurde im Jahr 2004 umfassend geändert. Nach ca. 10 Jahren Wirksamkeit dieser Bauordnung wurden die gewonnenen Erfahrungen ausgewertet und festgestellt, dass sich die Änderungen grundsätzlich bewährt haben. Allerdings sind bei einzelnen Vorschriften Konkretisierungen und auch Erleichterungen sinnvoll und notwendig, die in die Fortschreibung der Thüringer Bauordnung eingeflossen sind.

Die neue Thüringer Bauordnung in der Fassung vom 13. März 2014, GVBl S. 49 ist mit Wirkung vom 29. März 2014 in Kraft getreten.

Nachdem die mit dem Gesetz zur Änderung der Thüringer Bauordnung vom 10. Februar 2004 geltenden materiellen und verfahrensrechtliche Anforderungen umfassend geändert worden sind, dies betraf u. a. die Neufassung der Brandschutzvorschriften, die Umstellung auf das System von 5 Gebäudeklassen, die Reduzierung von materiellen Anforderungen, insbesondere für den Wohnungsbau, die Vereinfachung des Abstandsflächenrechts, die klare Strukturierung der Genehmigungsverfahren, die Festlegung des Prüfumfangs im Genehmigungsverfahren und die Verlagerung von Prüfaufgaben auf externe Stellen, wurde der Prüfumfang der unteren Bauaufsichtsbehörde erheblich reduziert und zahlreiche kleinere Baumaßnahmen verfahrensfrei gestellt. Wesentliche Prüfaufgaben wurden auf Dritte verlagert und so die Verantwortung der Planer und Bauherrn erheblich erhöht. Auf eine ganze Reihe materieller Anforderungen wurde verzichtet.

Die jetzt beschlossene neue Thüringer Bauordnung ist durch nachfolgende wesentliche Anordnungen gekennzeichnet:

  • Beim Katalog der Sonderbauten, bei denen besondere Verfahrensbestimmungen gelten, werden die Nutzungstypen Pflegewohnen und Kindertagespflege berücksichtigt.
  • Zur Umsetzung der UN-Behinderten-Rechtskonventionen werden die Anforderungen an die Barrierefreiheit fortgeschrieben.
  • Das Abstandsflächenrecht wird noch einmal mit dem Ziel der besseren Ausnutzbarkeit von Grundstücken modifiziert.
  • Bei der Regelung zur Verwendbarkeit von Bauprodukten wird die bis zum 1. Juli 2013 umzusetzende europäische Bauprodukte-Verordnung berücksichtigt.
  • Die Brandschutzbestimmungen werden konkretisiert.
  • Der Katalog der verfahrensfreien Bauvorhaben wird behutsam fortentwickelt.
  • Bei Abweichungen von gemeindlichen Bauvorschriften (Gestaltungssatzungen) ist das Einvernehmen der Gemeinde erforderlich.
  • Die Nachbarbeteiligung bei Bauvorhaben, bei denen mit einer größere Zahl von Nachbar-Einwendungen zu rechnen ist, soll erleichtert werden.
  • Auch bei erkannten Verstößen gegen an sich nicht zum Prüfumfang gehörenden Bestimmungen, kann die Bauaufsicht den Bauantrag ablehnen.

Wesentliche Schwerpunkte der Novellierung der Bauordnung sind, dass es erstmals kein Änderungsgesetz ist, sondern durchlaufende Paragraphen ohne Fehlstellen existieren.

Die neue Thüringer Bauordnung enthält inhalts- und verfahrensbestimmende Vorschriften, die bei der Verwirklichung eines Bauvorhabens zu beachten sind. Grundsätzlich wird im Bauordnungsrecht geregelt, wie bauplanungsrechtlich die zulässigen Vorhaben beschaffen sein müssen. Dabei stehen die Gefahrenabwehr und insbesondere der vorbeugende Brandschutz sowie der Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben und Gesundheit sowie die natürlichen Lebensgrundlagen an vorderster Stelle. Die Bauaufsichtsbehörden bedienen sich ausschließlich der Vorschriften zum öffentlichen Baurecht. Private Rechtsbeziehungen etwa zwischen dem Bauherrn und dem Grundstückseigentümer oder den Nachbarn werden in der Regel nicht in die behördlichen Entscheidungen einbezogen. Deshalb ist eine Baugenehmigung immer zu erteilen, wenn Vorschriften des öffentlichen Baurechts eingehalten sind. Eine Baugenehmigung ergeht grundsätzlich unbeschadet Rechter Dritter. Daher erfolgt keine Prüfung der Vereinbarkeit mit dem Privatrecht.

Ergänzend zur Thüringer Bauordnung wurden eine Reihe von Verordnungen zur detaillierten Regelung des Bauordnungsrechts erlassen.

Folgeänderungen, die sich mit Inkrafttreten der neuen Thüringer Bauordnung ergeben, sind

  • Die Vollzugsbekanntmachung der ThürBO ist geändert worden.
  • Die in Kraft getretenen Formblätter werden angepasst.
  • Eine inhaltliche Änderung bei den bestehenden Verordnungen des Landes Thüringen ist nicht erforderlich.

Inhaltlich ist die neue Bauordnung wesentlich vereinfacht und systematisiert worden. Anforderungen sind teilweise entfallen oder erheblich reduziert und die Regelungen zur Reduzierung der präventiven bauaufsichtlichen Prüfung stellen einen wesentlichen Beitrag zur Deregulierung und zum Bürokratieabbau dar. Im Vertrauen auf das Fachwissen und Verantwortungsbewusstsein der Architekten und Ingenieure sowie dem Bürger als zukünftigen Bauherrn wurde dieser wesentliche Schritt zur Vereinfachung des öffentlichen Bauordnungsrechts durch das Land Thüringen erneut mit der Novellierung der Bauordnung bestritten.

Bauplanungsrecht

Allgemeines

Die aus dem Selbstverwaltungsrecht der Gemeinde als Gebietskörperschaft des öffentlichen Rechts abzuleitende Planungshoheit beinhaltet das Recht und die Pflicht für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet zu sorgen. Die Planungshoheit übt die Gemeinde mit den Instrumenten der Bauleitplanung aus. Die Bauleitplanung vollzieht sich in 2 Stufen. Dementsprechend umfasst die Bauleitplanung den Flächennutzungsplan als vorbereitenden und den Bebauungsplan als verbindlichen Plan (§ 1 Abs. 2 BauGB). Die Gemeindevertretung ist zuständig für die Verabschiedung des Flächennutzungs- und Bebauungsplanes.

Hinweise zum Verfahren der Bauleitplanung

Nach planerischen Vorarbeiten beginnt das Verfahren mit dem Beschluss der Gemeinde, einen Bauleitplan aufzustellen (§ 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Ihm folgt in der Regel eine erste, die sogenannte frühzeitige Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) und die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (§ 4 BauGB). Dem schließt sich die Erarbeitung des Planentwurfs, seine öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2, 3 BauGB), die endgültige Festlegung des Planinhalts und eine aufsichtsbehördliche Rechtmäßigkeitskontrolle an, der das Inkrafttreten der Bauleitpläne (§ 10 BauGB) folgt.

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) umfasst das gesamte Gemeindegebiet und ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelne Nutzung wie z. B. für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeinbedarf. Aus dem Flächennutzungsplan entsteht keinerlei Anspruch auf die dargestellte Nutzung, jedoch kann ein Bebauungsplan regelmäßig nur aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Sollen im Bebauungsplan vom Flächennutzungsplan abweichende Festlegungen getroffen werden, muss grundsätzlich ein Änderungsverfahren für den Flächennutzungsplan durchgeführt werden.

Bauen mit Bebauungsplan

Die erste Fallgruppe betrifft Grundstücke, die im Geltungsbereich eines qualifzierten Bebauungsplanes (§30 Abs. 1 BauGB) liegen. Dies ist erst dann gegeben, wenn der Plan ein Mindestmaß an Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksfläche und die örtlichen Verkehrsflächen enthält. Das Vorhaben ist bauplanungsrechtlich zulässig, wenn es den Festsetzungen eines solchen Bebauungsplanes nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Andere Bebauungspläne, die weniger Festsetzungen enthalten, sind auch möglich und oft zweckmäßig. Man nennt diese einfache Bebauungspläne (§ 30 Abs. 3 BauGB).

Darüber hinaus gibt es noch den Vorhaben- und Erschließungsplan (§ 12 BauGB). Die Besonderheit des Vorhaben- und Erschließungsplans, vor allem gegenüber einem sonstigen Bebauungsplan, liegt darin, dass er sich nicht auf die Feststellung eines verbindlichen städtebaulichen Ordnungsrahmens für die Zulässigkeit von Vorhaben beschränkt, sondern dass er zugleich ein eigenständiges Instrumentarium zur Realisierung der Vorhaben enthält. Ein privater Vorhaben- und Erschließungsträger stimmt seine Planung mit der Kommune ab und legt sie schließlich dem Rat zum Beschlussfassung als Satzung vor. Zusätzlich wird zwischen der Kommune und dem Vorhabenträger ein Vertrag, in dem sich der Vorhabenträger u. a. dazu verpflichtet, sein Vorhaben binnen einen bestimmten Zeitraum durchzuführen, vereinbart.

Nach § 31 BauGB können Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen erteilt werden. Die Möglichkeit, im Baugenehmigungsverfahren Ausnahmen zu erteilen, setzt voraus, dass sie im Bebauungsplan nach Art und Umfang vorgesehen sind (§ 31 Abs. 1 BauGB).

Eine Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) ist im Gegensatz zu der Ausnahme schriftlich zu beantragen und wird nicht ausführlich im Bebauungsplan geregelt. Die Grundzüge der Planung dürfen nicht berührt werden, so dass die Befreiung auf atypische Sachverhalte Anwendung findet.

Bei Vorliegen der formellen und materiellen Planreife sowie dem Nachweis der gesicherten Erschließung besteht die Möglichkeit der Vorweggenehmigung eines Vorhabens während der Planaufstellung (§ 33 BauGB).

Bauen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile - Innenbereich

Die zweite Fallgruppe betrifft Baugrundstücke, die innerhalb von im Zusammenhang bebauten Ortsteilen liegen, für die keine Bebauungspläne aufgestellt worden sind. So richtet sich die Zulässigkeit einer Bebauung innerhalb eines Zusammenhang bebauten Ortsteiles (Innenbereich) nach den Vorschriften des § 34 BauGB. Ein Vorhaben ist in diesem Gebiet zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Kriterien des Einfügens eines Vorhabens ergeben sich aus der Umgebungsbebauung. Die Gemeinde kann durch Satzung die Grenzen des im Zusammenhang bebauten Ortsteiles festlegen (§ 34 Abs. 4 BauGB). Existiert eine Satzung nicht, ist im Einzelfall zu entscheiden. Allgemein muss davon ausgegangen werden, dass vom Ende der letzten Bebauung der Ortslage der Innenbereich endet.

Bauen im Außenbereich

Die dritte Fallgruppe betrifft mögliche Baugrundstücke im Außenbereich (§ 35 BauGB). Liegt ein Grundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und auch nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles, gehört es zum Außenbereich. Vom Grundsatz her soll der Außenbereich von der Bebauung freigehalten werden. Einzelne Vorhaben dürfen jedoch auch errichtet werden, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und eine ausreichende Erschließung gesichert ist. Zu den privilegierten Vorhaben, die im Außenbereich grundsätzlich zulässig sind und wegen ihrer Zweckbestimmung nur dort errichtet werden können, zählen in erster Linie land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Vorhaben der öffentlichen Infrastruktur (Gas, Wärme, Wasser, Abwasser, Elektrizität), Vorhaben und Betriebe, die im Außenbereich ortsgebunden sind, z. B. Kiesgruben und die wegen ihrer nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder andere besondere Anforderungen nur im Außenbereich ausgeführt sollen (Kraftwerke, Anlagen für Wind- und Wasserenergie etc.).

Sonstige Vorhaben können im Einzelfall gemäß § 35 Abs. 2 BauGB zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt. Sie sind im § 35 Abs. 3 BauGB aufgelistet. Nachfolgend genannte öffentliche Belange dürfen durch das Vorhaben nicht beeinträchtigt werden:

  • nicht im Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplanes und den Darstellungen des Landschaftsplanes oder sonstiger Pläne des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechtes stehen;
  • keine schädlichen Umwelteinwirkungen, keine unwirtschaftlichen Aufwendungen für Straßen- und Verkehrseinrichtungen und für Anlagen der Ver- und Entsorgung hervorrufen;
  • Belange des Natur- und Bodenschutzes, des Denkmalschutzes oder die Eigenart der natürlichen Landschaft in ihren Erholungswert nicht beeinträchtigen und das Orts- und Landschaftsbild nicht verunstalten;
  • Maßnahmen zur besseren Agrarstruktur nicht beeinträchtigen oder die Wasserwirtschaft gefährden;
  • die Entstehung und Verfestigung einer weiteren Splittersiedlung nicht befürchten lassen.

Darüber hinaus gibt es im § 35 Abs. 4 BauGB begünstigte Vorhaben wie z. B. die Neuerrichtung zerstörter Gebäude im Außenbereich, die Nutzungsänderung ehemals landwirtschaftlich genutzter Gebäude ohne wesentliche bauliche Änderung, die bauliche Erneuerung zulässigerweise errichteter Wohngebäude bzw. Gewerbebetriebe etc.

Die genannten wesentlichen planungsrechtlichen Fallkonstellationen zur Bebauung im Bebauungsplan - Innenbereich und Außenbereich - sind in der untenstehenden Darstellung ersichtlich.

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