Allgemeines zum Bauordnungsrecht

Hinweise zur Umsetzung des Bauordnungsrechts nach der Thüringer Bauordnung

th wappDie Thüringer Bauordnung wurde im Jahr 2004 umfassend geändert. Nach ca. 10 Jahren Wirksamkeit dieser Bauordnung wurden die gewonnenen Erfahrungen ausgewertet und festgestellt, dass sich die Änderungen grundsätzlich bewährt haben. Allerdings sind bei einzelnen Vorschriften Konkretisierungen und auch Erleichterungen sinnvoll und notwendig, die in die Fortschreibung der Thüringer Bauordnung eingeflossen sind.

Die neue Thüringer Bauordnung in der Fassung vom 13. März 2014, GVBl S. 49 ist mit Wirkung vom 29. März 2014 in Kraft getreten.

Nachdem die mit dem Gesetz zur Änderung der Thüringer Bauordnung vom 10. Februar 2004 geltenden materiellen und verfahrensrechtliche Anforderungen umfassend geändert worden sind, dies betraf u. a. die Neufassung der Brandschutzvorschriften, die Umstellung auf das System von 5 Gebäudeklassen, die Reduzierung von materiellen Anforderungen, insbesondere für den Wohnungsbau, die Vereinfachung des Abstandsflächenrechts, die klare Strukturierung der Genehmigungsverfahren, die Festlegung des Prüfumfangs im Genehmigungsverfahren und die Verlagerung von Prüfaufgaben auf externe Stellen, wurde der Prüfumfang der unteren Bauaufsichtsbehörde erheblich reduziert und zahlreiche kleinere Baumaßnahmen verfahrensfrei gestellt. Wesentliche Prüfaufgaben wurden auf Dritte verlagert und so die Verantwortung der Planer und Bauherrn erheblich erhöht. Auf eine ganze Reihe materieller Anforderungen wurde verzichtet.

Die jetzt beschlossene neue Thüringer Bauordnung ist durch nachfolgende wesentliche Anordnungen gekennzeichnet:

  • Beim Katalog der Sonderbauten, bei denen besondere Verfahrensbestimmungen gelten, werden die Nutzungstypen Pflegewohnen und Kindertagespflege berücksichtigt.
  • Zur Umsetzung der UN-Behinderten-Rechtskonventionen werden die Anforderungen an die Barrierefreiheit fortgeschrieben.
  • Das Abstandsflächenrecht wird noch einmal mit dem Ziel der besseren Ausnutzbarkeit von Grundstücken modifiziert.
  • Bei der Regelung zur Verwendbarkeit von Bauprodukten wird die bis zum 1. Juli 2013 umzusetzende europäische Bauprodukte-Verordnung berücksichtigt.
  • Die Brandschutzbestimmungen werden konkretisiert.
  • Der Katalog der verfahrensfreien Bauvorhaben wird behutsam fortentwickelt.
  • Bei Abweichungen von gemeindlichen Bauvorschriften (Gestaltungssatzungen) ist das Einvernehmen der Gemeinde erforderlich.
  • Die Nachbarbeteiligung bei Bauvorhaben, bei denen mit einer größere Zahl von Nachbar-Einwendungen zu rechnen ist, soll erleichtert werden.
  • Auch bei erkannten Verstößen gegen an sich nicht zum Prüfumfang gehörenden Bestimmungen, kann die Bauaufsicht den Bauantrag ablehnen.

Wesentliche Schwerpunkte der Novellierung der Bauordnung sind, dass es erstmals kein Änderungsgesetz ist, sondern durchlaufende Paragraphen ohne Fehlstellen existieren.

Die neue Thüringer Bauordnung enthält inhalts- und verfahrensbestimmende Vorschriften, die bei der Verwirklichung eines Bauvorhabens zu beachten sind. Grundsätzlich wird im Bauordnungsrecht geregelt, wie bauplanungsrechtlich die zulässigen Vorhaben beschaffen sein müssen. Dabei stehen die Gefahrenabwehr und insbesondere der vorbeugende Brandschutz sowie der Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben und Gesundheit sowie die natürlichen Lebensgrundlagen an vorderster Stelle. Die Bauaufsichtsbehörden bedienen sich ausschließlich der Vorschriften zum öffentlichen Baurecht. Private Rechtsbeziehungen etwa zwischen dem Bauherrn und dem Grundstückseigentümer oder den Nachbarn werden in der Regel nicht in die behördlichen Entscheidungen einbezogen. Deshalb ist eine Baugenehmigung immer zu erteilen, wenn Vorschriften des öffentlichen Baurechts eingehalten sind. Eine Baugenehmigung ergeht grundsätzlich unbeschadet Rechter Dritter. Daher erfolgt keine Prüfung der Vereinbarkeit mit dem Privatrecht.

Ergänzend zur Thüringer Bauordnung wurden eine Reihe von Verordnungen zur detaillierten Regelung des Bauordnungsrechts erlassen.

Folgeänderungen, die sich mit Inkrafttreten der neuen Thüringer Bauordnung ergeben, sind

  • Die Vollzugsbekanntmachung der ThürBO ist geändert worden.
  • Die in Kraft getretenen Formblätter werden angepasst.
  • Eine inhaltliche Änderung bei den bestehenden Verordnungen des Landes Thüringen ist nicht erforderlich.

Inhaltlich ist die neue Bauordnung wesentlich vereinfacht und systematisiert worden. Anforderungen sind teilweise entfallen oder erheblich reduziert und die Regelungen zur Reduzierung der präventiven bauaufsichtlichen Prüfung stellen einen wesentlichen Beitrag zur Deregulierung und zum Bürokratieabbau dar. Im Vertrauen auf das Fachwissen und Verantwortungsbewusstsein der Architekten und Ingenieure sowie dem Bürger als zukünftigen Bauherrn wurde dieser wesentliche Schritt zur Vereinfachung des öffentlichen Bauordnungsrechts durch das Land Thüringen erneut mit der Novellierung der Bauordnung bestritten.

Bauplanungsrecht

Allgemeines

Die aus dem Selbstverwaltungsrecht der Gemeinde als Gebietskörperschaft des öffentlichen Rechts abzuleitende Planungshoheit beinhaltet das Recht und die Pflicht für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet zu sorgen. Die Planungshoheit übt die Gemeinde mit den Instrumenten der Bauleitplanung aus. Die Bauleitplanung vollzieht sich in 2 Stufen. Dementsprechend umfasst die Bauleitplanung den Flächennutzungsplan als vorbereitenden und den Bebauungsplan als verbindlichen Plan (§ 1 Abs. 2 BauGB). Die Gemeindevertretung ist zuständig für die Verabschiedung des Flächennutzungs- und Bebauungsplanes.

Hinweise zum Verfahren der Bauleitplanung

Nach planerischen Vorarbeiten beginnt das Verfahren mit dem Beschluss der Gemeinde, einen Bauleitplan aufzustellen (§ 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Ihm folgt in der Regel eine erste, die sogenannte frühzeitige Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) und die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (§ 4 BauGB). Dem schließt sich die Erarbeitung des Planentwurfs, seine öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2, 3 BauGB), die endgültige Festlegung des Planinhalts und eine aufsichtsbehördliche Rechtmäßigkeitskontrolle an, der das Inkrafttreten der Bauleitpläne (§ 10 BauGB) folgt.

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) umfasst das gesamte Gemeindegebiet und ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelne Nutzung wie z. B. für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeinbedarf. Aus dem Flächennutzungsplan entsteht keinerlei Anspruch auf die dargestellte Nutzung, jedoch kann ein Bebauungsplan regelmäßig nur aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Sollen im Bebauungsplan vom Flächennutzungsplan abweichende Festlegungen getroffen werden, muss grundsätzlich ein Änderungsverfahren für den Flächennutzungsplan durchgeführt werden.

Bauen mit Bebauungsplan

Die erste Fallgruppe betrifft Grundstücke, die im Geltungsbereich eines qualifzierten Bebauungsplanes (§30 Abs. 1 BauGB) liegen. Dies ist erst dann gegeben, wenn der Plan ein Mindestmaß an Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksfläche und die örtlichen Verkehrsflächen enthält. Das Vorhaben ist bauplanungsrechtlich zulässig, wenn es den Festsetzungen eines solchen Bebauungsplanes nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Andere Bebauungspläne, die weniger Festsetzungen enthalten, sind auch möglich und oft zweckmäßig. Man nennt diese einfache Bebauungspläne (§ 30 Abs. 3 BauGB).

Darüber hinaus gibt es noch den Vorhaben- und Erschließungsplan (§ 12 BauGB). Die Besonderheit des Vorhaben- und Erschließungsplans, vor allem gegenüber einem sonstigen Bebauungsplan, liegt darin, dass er sich nicht auf die Feststellung eines verbindlichen städtebaulichen Ordnungsrahmens für die Zulässigkeit von Vorhaben beschränkt, sondern dass er zugleich ein eigenständiges Instrumentarium zur Realisierung der Vorhaben enthält. Ein privater Vorhaben- und Erschließungsträger stimmt seine Planung mit der Kommune ab und legt sie schließlich dem Rat zum Beschlussfassung als Satzung vor. Zusätzlich wird zwischen der Kommune und dem Vorhabenträger ein Vertrag, in dem sich der Vorhabenträger u. a. dazu verpflichtet, sein Vorhaben binnen einen bestimmten Zeitraum durchzuführen, vereinbart.

Nach § 31 BauGB können Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen erteilt werden. Die Möglichkeit, im Baugenehmigungsverfahren Ausnahmen zu erteilen, setzt voraus, dass sie im Bebauungsplan nach Art und Umfang vorgesehen sind (§ 31 Abs. 1 BauGB).

Eine Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) ist im Gegensatz zu der Ausnahme schriftlich zu beantragen und wird nicht ausführlich im Bebauungsplan geregelt. Die Grundzüge der Planung dürfen nicht berührt werden, so dass die Befreiung auf atypische Sachverhalte Anwendung findet.

Bei Vorliegen der formellen und materiellen Planreife sowie dem Nachweis der gesicherten Erschließung besteht die Möglichkeit der Vorweggenehmigung eines Vorhabens während der Planaufstellung (§ 33 BauGB).

Bauen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile - Innenbereich

Die zweite Fallgruppe betrifft Baugrundstücke, die innerhalb von im Zusammenhang bebauten Ortsteilen liegen, für die keine Bebauungspläne aufgestellt worden sind. So richtet sich die Zulässigkeit einer Bebauung innerhalb eines Zusammenhang bebauten Ortsteiles (Innenbereich) nach den Vorschriften des § 34 BauGB. Ein Vorhaben ist in diesem Gebiet zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Kriterien des Einfügens eines Vorhabens ergeben sich aus der Umgebungsbebauung. Die Gemeinde kann durch Satzung die Grenzen des im Zusammenhang bebauten Ortsteiles festlegen (§ 34 Abs. 4 BauGB). Existiert eine Satzung nicht, ist im Einzelfall zu entscheiden. Allgemein muss davon ausgegangen werden, dass vom Ende der letzten Bebauung der Ortslage der Innenbereich endet.

Bauen im Außenbereich

Die dritte Fallgruppe betrifft mögliche Baugrundstücke im Außenbereich (§ 35 BauGB). Liegt ein Grundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und auch nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles, gehört es zum Außenbereich. Vom Grundsatz her soll der Außenbereich von der Bebauung freigehalten werden. Einzelne Vorhaben dürfen jedoch auch errichtet werden, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und eine ausreichende Erschließung gesichert ist. Zu den privilegierten Vorhaben, die im Außenbereich grundsätzlich zulässig sind und wegen ihrer Zweckbestimmung nur dort errichtet werden können, zählen in erster Linie land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Vorhaben der öffentlichen Infrastruktur (Gas, Wärme, Wasser, Abwasser, Elektrizität), Vorhaben und Betriebe, die im Außenbereich ortsgebunden sind, z. B. Kiesgruben und die wegen ihrer nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder andere besondere Anforderungen nur im Außenbereich ausgeführt sollen (Kraftwerke, Anlagen für Wind- und Wasserenergie etc.).

Sonstige Vorhaben können im Einzelfall gemäß § 35 Abs. 2 BauGB zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt. Sie sind im § 35 Abs. 3 BauGB aufgelistet. Nachfolgend genannte öffentliche Belange dürfen durch das Vorhaben nicht beeinträchtigt werden:

  • nicht im Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplanes und den Darstellungen des Landschaftsplanes oder sonstiger Pläne des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechtes stehen;
  • keine schädlichen Umwelteinwirkungen, keine unwirtschaftlichen Aufwendungen für Straßen- und Verkehrseinrichtungen und für Anlagen der Ver- und Entsorgung hervorrufen;
  • Belange des Natur- und Bodenschutzes, des Denkmalschutzes oder die Eigenart der natürlichen Landschaft in ihren Erholungswert nicht beeinträchtigen und das Orts- und Landschaftsbild nicht verunstalten;
  • Maßnahmen zur besseren Agrarstruktur nicht beeinträchtigen oder die Wasserwirtschaft gefährden;
  • die Entstehung und Verfestigung einer weiteren Splittersiedlung nicht befürchten lassen.

Darüber hinaus gibt es im § 35 Abs. 4 BauGB begünstigte Vorhaben wie z. B. die Neuerrichtung zerstörter Gebäude im Außenbereich, die Nutzungsänderung ehemals landwirtschaftlich genutzter Gebäude ohne wesentliche bauliche Änderung, die bauliche Erneuerung zulässigerweise errichteter Wohngebäude bzw. Gewerbebetriebe etc.

Die genannten wesentlichen planungsrechtlichen Fallkonstellationen zur Bebauung im Bebauungsplan - Innenbereich und Außenbereich - sind in der untenstehenden Darstellung ersichtlich.

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Allgemeines zum öffentlichen Baurecht

Das Baurecht allgemein

Unter Baurecht im weitesten Sinne versteht man die Summe derjenigen Rechtsvorschriften, die sich auf die Ordnung der Bebauung und die Rechtsverhältnisse der an der Erstellung eines Bauwerks Beteiligten beziehen.

Öffentliches Baurecht

  Privates Baurecht
Das öffentliche Baurecht schränkt im öffentlichen Interesse die allgemeine Handlungsfreiheit des Bauenden und der am Bau Beteiligten ein und steckt den Rahmen für die Baufreiheit ab, die sich aus Art. 2 und 14 Grundgesetz ergeben.
  • Privates und öffentl. Baurecht stehen einander selbständig gegenüber
  • Baugenehmigung "unbeschadet Rechte Dritter" keine Prüfung Vereinbarkeit mit Privatrecht
  • Vorschriften des öff. Baurechts im Privatrecht weitestgehend ohne Bedeutung
Unter privatem Baurecht versteht man die Summe derjenigen Normen, die im Rahmen der Baufreiheit die Rechtsbeziehungen der an der Planung und Durchführung eines Bauwerks Beteiligten sowie der dem Bauwerk unmittelbar dienenden Anlagen regeln. Z. B. Bauvertrags- recht, BGB, VOB, HOAI.

Das öffentliche Baurecht

Das öffentliche Baurecht enthält die Regeln und Beschränkungen, denen die bauliche Nutzung der Grundstücke im öffentliche Interesse unterworfen ist. Bei der Durchführung eines Bauvorhabens ist aber neben dem öffentlichen Baurecht auch das private Baurecht zu beachten. Das öffentliche Baurecht unterscheidet zwei grundsätzliche Bereiche:

  • das Bauplanungsrecht, geregelt im Baugesetzbuch, welches die Nutzung von Grundstücken regelt, d. h., wo und was gebaut werden darf;
  • das Bauordnungsrecht, welches die spezifischen Landesbauordnung klärt, wann und wie gebaut werden darf, es konzentriert sich somit auf die Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück. Dabei geht es darum, Gefahren für die Allgemeinheit und den Nachbarn abzuwenden, Verunstaltungen zu vermeiden.

 

Voraussetzung für die Genehmigung eines Bauvorhabens ist sowohl die Übereinstimmung mit dem Bauplanungs- als auch mit dem Bauordnungsrecht sowie darüber hinaus mit dem Bodenordnungsrecht und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften aus dem Baunebenrecht (z. B. Denkmalschutz, Immissionsschutz, Straßenbau, Wasserrecht, Arbeitsschutzrecht etc.).

Bauplanungsrecht

Regelt im Wesentlichen die bauliche Nutzung von Grundstücken, d. h. ob Bauvorhaben mit geplanter Nutzung am Standort möglich ist.

Gesetzliche Grundlagen:

  • Baugesetzbuch
  • Baunutzungsverordnung
  • Planzeichen-VO

Bodenordnungsrecht

Umfasst Vorschriften, die den Grund und Boden entsprechend den Festsetzungen der Bauplanung gestalten, dass die Ziele Bauleitplanung verwirklicht werden.

Gesetzliche Grundlagen:

  • BauNVO
  • Bodenverkehrsgenehmigung BauGB
  • Bodenwertermittlung, Grundstückswertermittlung (WertVO)

Bauordnungsrecht

Bestimmungen, wie Bau- werke beschaffen sein müssen, Gefahren für die Allgemeinheit und die Nachbarn abzuwenden sind und Verunstaltungen zu vermeiden (materiell- techn. Anforderungen an bauliche Anlagen, wie gebaut werden soll)

Gesetzliche Grundlagen:

  • Landesbauordnung
  • Rechtsverordnungen
  • Verwaltungsvorschriften
  • Richtlinien
  • DIN-Normen

Baunebenrecht

Anforderungen andere Rechtsbereiche z. B. Arbeitsschutz, Denkmalschutz-, Immissionsschutz-, Wasser-, Straßenbau-, Berg-,Luftverkehrsrecht

Gesetzliche Grundlagen:

  • Fachgesetze (Straßenbaugesetz, Denkmalschutzgesetz, Bundesimmissionsschutzgesetz etc.)

Unsere zuständigen Mitarbeiter

Frau Fischer:
- Bad Langensalza (Stadtgebiet)


Frau Kötz:
- Ortsteile von Bad Langensalza

  • Aschara
  • Eckardtsleben
  • Großwelsbach
  • Grumbach
  • Henningsleben
  • Illeben
  • Klettstedt
  • Merxleben
  • Nägelstedt
  • Thamsbrück
  • Ufhoven
  • Waldstedt
  • Wiegleben
  • Zimmern

- Gemeinde Unstrut-Hainich

  • Altengottern
  • Großengottern
  • Flarchheim
  • Heroldishausen
  • Mülverstedt
  • Weberstedt

- Schönstedt
- Schönstedt OT Alterstedt
- Gemeinde Herbsleben

  • Herbsleben
  • Kleinvargula

- Großvargula
- Gemeinde Dünwald

  • Beberstedt
  • Hüpstedt
  • Zaunröden

Frau Kutsch:
- Gemeinde Anrode

  • Bickenriede
  • Dörna
  • Hollenbach
  • Lengefeld
  • Zella

- Gemeinde Südeichsfeld

  • Diedorf
  • Faulungen
  • Heyerode
  • Hildebrandshausen
  • Katharinenberg
  • Lengenfeld unterm Stein
  • Schierschwende
  • Wendehausen

- Rodeberg, OT Eigenrieden
- Rodeberg, OT Struth
- Gemeinde Unstruttal

  • Ammern
  • Dachrieden
  • Eigenrode
  • Horsmar
  • Kaisershagen
  • Reiser

- Gemeinde Vogtei

  • Langula
  • Niederdorla
  • Oberdorla

- Kammerforst
- Oppershausen


Herr Dreischerf:
- Gemeinde Menteroda

  • Kleinkeula
  • Menteroda
  • Sollstedt
  • Urbach

- Gemeinde Nottertal-Heilinger Höhen

  • Bothenheilingen
  • Hohenbergen
  • Issersheilingen
  • Kleinwelsbach
  • Mehrstedt
  • Neunheilingen
  • Obermehler
  • Schlotheim

- Körner
- Marolterode

- Verwaltungsgemeinschaft Bad Tennstedt

  • Bad Tennstedt
  • Ballhausen
  • Bruchstedt
  • Haussömmern
  • Hornsömmern
  • Kirchheilingen
  • Kutzleben
  • Mittelsömmern
  • Sundhausen
  • Tottleben
  • Urleben

Zuständigkeit der Unteren Bauaufsichtsbehörde

Zuständige Untere Bauaufsichtsbehörde sind die Landkreise und die kreisfreien Städte im übertragenen Wirkungsbereich. Hinzukommen alle Städte über 30.000 Einwohner, daher auch die Stadt Mühlhausen, die durch die Verordnung zu großen kreisangehörigen Städten gemäß § 6 der Thüringer Kommunalordnung erklärt und denen die Aufgabe der unteren Bauaufsichtsbehörde übertragen wurde. Für die Stadt Mühlhausen und ihre Ortsteile ist zuständig die
 
wappen mhlStadtverwaltung Mühlhausen
Fachbereich 7 Stadtentwicklung und Bauordnung
Fachdienst Bauaufsicht/Denkmalschutz
Neue Straße 10
99974 Mühlhausen
Tel.: 03601/452329
Fax: 03601/452328
 
Für die anderen Städte und Gemeinden des Unstrut-Hainich-Kreises ist die zuständige Untere Bauaufsichtsbehörde das
 
wappen uhkLandratsamt Unstrut-Hainich-Kreis
Fachdienst Bau und Umwelt
Untere Bauaufsichts-/Denkmalschutzbehörde
Thamsbrücker Straße 20
99947 Bad Langensalza
Tel.: 03601/802782
Fax: 03601/802783
 
 

Die bauaufsichtliche Prüfung eingehender Anträge und die Fragen der Bauüberwachung werden durch den Arbeitsbereich der technischen Bauaufsicht ausgeführt. Die innere Gliederung der technischen Bauaufsicht besteht darin, nach geografischen Abgrenzungen mehrere Bauaufsichtsprüfbezirke zu bilden. Haben Sie Fragen zum Baugenehmigungsverfahren oder zu Fragen der Bauüberwachung, wenden Sie sich bitte an den zuständigen Bearbeiter der Bauaufsicht, ausgehend davon, in welchem Ort Sie bauliche Maßnahmen durchführen wollen.

Haben Sie Fragen zu Maßnahmen des Verwaltungsvollzugs, wenden Sie sich vertrauensvoll an die Sachbearbeiter der rechtlichen Bauaufsicht.

Möchten Sie eine Auskunft zu Ihrem laufenden Genehmigungsverfahren, wenden Sie sich bitte an die Bearbeiterin der Registratur.

Natürlich steht Ihnen auch der Leiter der Bauaufsichtsbehörde zu allen Fragen des öffentlichen Baurechts zur Verfügung.

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